”，刚需在房地产里的专业术语指的是“有刚性需求的购房群体，是楼市购买力最真实的群体”。在经济学上，刚需是指供求关系中受价格影响最小的需求，无论某件商品的价格涨跌，对人们购买这件商品的行为影响较小。所以，我们在楼市里常说的

  当然，尽管刚性需求对于价格波动的影响较小，但是刚需的购买力却是有限度的，当某个区域的房价上涨到一定的程度，刚需的购买力无法承载高昂的房价时，就会将这部分人群往城市新区、郊区地带挤压。

  而刚需群体，大部分都是打算结婚，或者想在该城市落户安居的人群，他们没在这个城市的深厚根基，购买力也相对来说还是比较弱。所以我们很多时候，会把一些总价较低，门槛较低的楼盘叫做刚需盘。不过刚需，并不等于“穷逼”，比如你月薪3K，在一个房价均价5W/㎡的城市里，你说你是“刚需”吗？自己心里没点数吗，你那是“穷逼”，与刚需无关。这类自身的经济实力与城市经济实力存在巨大差距的人群，属于即将被该城市淘汰的人群。假如在5年内，自身收入仍然没有质变的情况下，请马上收拾行李回老家，不要在这个城市里挣扎了。不要在大都市里荒度时间，回归平凡才是真理。

  那么南宁的刚需标准是什么呢？我认为是月薪减掉月供后，还有适当的余钱可供自己生活。即工资-月供=正数，并且这个正数越大，你在刚需中的等级就越高。假如你的工资-月供=负数，对不起，你是穷逼，房子的事与你无关，请不要劳神费力关注楼市，努力赚钱才是你的当务之急。

  以我的一位忠实的粉丝“虎邱吴孟达”为例，达哥在西乡塘工作，月薪大概在1W/月这样。以达哥的这个月薪在南宁应该属于中上水平了，作为刚需，所看的地段和选择性就很多，面积上也可以买相对宽松的大户型。达哥看上了凤岭北的荣和公园大道130㎡户型，参考价是21000/㎡。

  我们用刚需最低的标准，等额本息，基准利率下商贷30年，并且达哥已经凑齐了项目首付所需的82W来进行测算。最后一算，发现荣和公园大道该套户型，月供需要10142元。达哥的月薪是1W，所以1-1.101=﹣0.01。月薪-月供=负数，说明达哥是不可能买得起荣和·公园大道130㎡这个户型的。假如，有小户型，达哥也可以再一次进行选择小户型。但是小户型就为了将就区域，降低了自己的居住舒适度，而做出的妥协。

  任性的达哥决定不将就，并把目光转向五象新区，看上了万科金域中央144㎡的户型，参考价格是1.3W/㎡。

  我们用上面的同一套标准做测算，发现万科金域中央在拥有50W首付的情况下，月供只需约7000/㎡，以达哥月薪1W的情况，1-0.7=0.3，还留有3000块钱的余钱生活。这就说明，在这个区域里买房，达哥是丝毫没有压力的（前提是有首付能力）。

  用月薪-月供的方法，能够迅速判断作为刚需的你，有能力在哪个区域置业。刚需买房，价格是第一导向，其次才会考虑楼盘的方方面面。连车都上不去，谈其他的都是空谈。

  而假如，你的月薪-月供连相思湖的金科·观天下的月供都是负数的话，对不起，你实在不能算刚需。现阶段的你不用考虑房子的事情，更多的还是该考虑自己的未来，如何能够在这个城市生存下来。

  周末的时候，我去参观了一下旭辉·湖山樾这一个项目，这是旭辉在南宁的首发项目。占地面积只有约39亩，容积率3.0，属于一个小巧精致的小项目。旭辉的房子，用业内的说法叫：“轻奢型华宅”。也就是高端以下，中端往上这么一个水平。基本上，旭辉的房子都是现代风格，不搞花里胡哨的东西，看第一眼觉得没什么亮点，但是仔细看，又觉得有点东西。

  粗看第一眼，感觉旭辉·湖山樾其实没什么亮点，项目太小了，除了一个售楼部展示中心，其他的什么也没有。而销售展示区里面，很简洁干净，大面积的落地玻璃和亮色系的抛光砖，整个营销中心给人的感觉就是干净、敞亮。这也是旭辉一惯的风格，简单自然，不搞一些浮夸的花里胡哨的东西。

  看了一圈，我就直奔项目的样板间了。旭辉的户型，总体上来说，特点比较鲜明。其中，阳台做得特别宽大，有点类似绿城·春江明月的大阳台设计，宽度将近1.8米，收纳空间做得很足，还可以把阳台当做客厅的延展空间，增加客厅的使用面积。

  除此以外，旭辉·湖山樾的飘窗做得特别大。飘窗有假飘窗和真飘窗的区别，通常假飘窗是可以打掉增加使用面积的，而真飘窗是不可以打掉的，只能做景观飘窗。旭辉的飘窗是真飘窗，做得特别宽。像这样的飘窗，更适合有文艺梦想的刚需们。

  整个样板间有三个细节让我觉得，旭辉·湖山樾在细节上做得挺到位的，从生活细节上替居住者着想。其中一个是自动感应灯。

  另一个是洗漱台内部的防水贴膜，这个贴膜一般很多房企在做样板间的时候都没考虑到，就更不要说交付使用的的时候了。

  最后一个是卫生间上排式通风管。这个换气通道，可以在冬天的时候，不用开窗，也能保证浴室内空气的流通，防止一氧化碳中毒。当然，我也没仔细问，也许是我看错了，如果真正交付的楼栋内，也是这样在顶上换气的话，我认为旭辉的这一些细节就非常Nice了，不愧是沪系顶尖房企。有兴趣的兄弟，可以去看房的时候，咨询一下置业顾问。

  整个旭辉·湖山樾，我可以不说它的地段，也不用说它的配套。因为它跟万科·金域蓝湾隔得很近，实际上大家的地段和配套就是一样的，没区别。而刚需们买房，最关心的一定是价格！整个五象新区，它居然是五象湖附近楼盘里最便宜的。周边楼盘都在1.3W/㎡以上，旭辉·湖山樾只用1.2W/㎡，而且没有“指标费”之类的外收。

  我们可以用月供来反推，在你能凑齐首付的情况下，月供约4700/月，那么你的工资只要能达到6000/月，就可优先考虑置业五象湖了。这个门槛可以说是极低的了，尤其考虑到是五象湖。

  既然之前，我已经说了房子的流动性的问题，那么旭辉·湖山樾的流动性看什么呢？其实是看教育资源，也就是学区。打开地图，你会发现，周边什么滨湖路小学就不用想了，那个实在是非常小，基本只够合景·天汇广场业主自己玩。周边的学校里面，最有价值的一个是南宁十四中，另一个是秀田小学五象校区，两个都是重点名校。旭辉·湖山樾即使是其中一个学校的学区房，价值都远超1.2W/㎡，你要想得再美好一点，万一是个双学区呢？

  1.2W/㎡拿下一个五象新区双学区盘，这个帐怎么算都是赚的好吧。就如同很多兄弟，把隔壁的万科·金域蓝湾戏称叫“金域烂湾”。但是，用投资者的眼光来看，先不管房子的品质如何，金域蓝湾如果是双学区房，能在1.4W/㎡拿下来也是赚的。只要是学区房，未来基本不愁转不出去。而旭辉·湖山樾1.2W/㎡的价格，怎么算都不会亏。

  对于刚需佬来说，旭辉·湖山樾简直就像是一个捡到漏的项目。你唯一需要担心的就是，到底能不能买到，或者如何能够抢到房。不过另一个利好消息是，下半年南宁将严查外收，并且会优先照顾那些没有置业的首套刚需，这是你这一波能够上车的少有的机会了。

  记得，有一位粉丝留言，中房·翡翠时光1.38W/㎡和旭辉·湖山樾1.2W/㎡选哪里。我这样的一个问题是我专门写这篇文章的初衷，并且我也能告诉你，当然选择旭辉·湖山樾，原因只有一个：便宜啊！返回搜狐，查看更加多