上海松江华发海上都荟售楼处电线年，华发股份分别从合营、联营企业取得项目盈余资金本金为76.49亿元、123.59亿元、146.585亿元。
本文为国央企排查系列文章之一，旨在探讨可能引发华发股份信用恶化的三个诱因:合作开发(包括关联方注资少数股东权益)、少数股东损益问题、2022年以来拿地的销售去化情况。尽管华发股份当下的信用风险无忧，但当后续负面舆情发酵之际，方能做到知根知底、从容应对。
“中而美”的华发股份2020年以来在合作开发上十分激进，引发较大关注。一方面，销售业绩确实实现了突飞猛进，成功迈入千亿房企行列。最新2023年全年实现销售1,259.9亿元，连续4年稳居千亿阵营。克而瑞2023年销售排行榜排名上升4位至第14位。
上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：✔✔✔另一方面，合作开发的疯狂扩张，少数股东权益占比从2019年的54%一路飙涨至2023年末的83%。奇怪的是，少数股东损益占净利润的比重仅从16.03%上升为46.96%、远低于投入资金的比例。少数股东投入的资金，似乎并没获得相应比例的收益。
经验而言，少数股东权益和少数股东损益占比之间的“剪刀差”向来被视为房企“明股实债”的典型特征。
华发股份的少数股东权益规模、占比，无论绝对规模还是占比，均远高于归母所有者的权利利益。股权比较分散的情况下就会出现这样一种情况，比如一家上市公司，控股公司持有公司30%股权、其他股东总计持有70%股权，合并报表上就会出现这种现象。类似情况，似乎符合华发股份的股权结构。
从投入规模获得相应的收益来看，华发股份两者严重不匹配，一直以来持续引发投资者对其“明股实债”的猜忌。依据会计记账规则，项目公司借入“明股实债”，所支付的利息，反映在项目存货的开发成本股权投资款项计入“所有者权益”。项目公司到期回购，需要支付相应款项回购。这样的一种情况下，会导致少数股东获得的净利润分配比例低于所投入资金的比例，主要在于部分收益以利息支付的方式给到少数股东。
至于华发股份是不是真的存在“明股实债”？基于公司公告、《回复上海证券交易所对公司2021年年度报告信息公开披露监管工作函的公告》，归纳如下:
第一、房地产项目投资开发周期长达数年,股东资产金额的投入与项目利润结算存在跨年时间性错配是行业常态。这就解释了2020年、2021年少数股东投入的资本金明显地增加，虽然当期销售金额相应显著增加，但是结算通常要两年之后，所以当期的投入尚未确认报表收入。
上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：✔✔✔第二、与少数股东直接相关的纯利润是合作项目收入结转所贡献的利润，华发股份独资项目收入结转产生的利润以及长期股权投资(联合营企业)产生的投资收益与少数股东无关。如投资的合作项目尚在建设初期并未交付结转，合资项目公司未产生利润，则该项目少数股东损益一般体现为亏损。每年合资项目收入占营业总收入的比重存在一定的差异，导致归属于少数股东的净利润占净利润的比重存在结构性差异。
华发股份在2022年5月12日《关于回复上海证券交易所对公司2021年年度报告信息公开披露监管工作函的公告》提及，截至2021年末少数股东权益751亿元，相比2019年末增加516亿元，其中合作项目股东资本金投入的增加457亿元，是少数股东权益增长的最根本原因。公司、关联方珠海华发城市运营投资控股有限公司及珠海城市建设集团有限公司按照各方持股比例共同对公司子公司珠海市海川地产有限公司累计进行三次现金增资合计597亿元，增资后各股东持股比例保持不变。
上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：✔✔✔为何华发股份选择在2020年、2021年快速做大少数股东权益规模?原因无他，乃2020年“三道红线”指标的出台。区别于部分房企选择“明股实债”隐藏债务，华发股份则是借力关联方、增资合作开发。经过两年左右的努力，2021年度华发股份已全面实现“三道红线年度“三道红线”指标逐步优化、持续维持绿档。
上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：✔✔✔无独有偶，万科也曾遭受“明股实债”的质疑，导火索是2024年一季度归母净利润亏损幅度明显大于少数股东损益的变动幅度”。
“受结算规模和项目毛利率下降影响，公司和少数股东在项目层面利润都出现了大幅度地下跌，之所以归母净利润相对于少数股东损益的变动幅度更大，根本原因是，少数股东损益仅反映了合作方在项目公司层面的利润，而集团的权益净利润在合作项目的利润基础上，需要扣除合作之外的损益影响，比如万科全资投资的经营性业务按成本法核算计提的折旧摊销，非项目层面的利息支出、费用等。这些非合作项目层面的损益影响金额在季度间相对均衡，且同比变动较小，因此扣除这些影响后的集团权益净利润变动幅度相对更大、实际上，在单个合作项目中，万科与合作方同股同权，利润回报水平的变动幅度是一致的。”
综上，华发股份做大净资产，更多是借力关联方增资合作开发项目，“明股实债”风险整体不大。大的风险没有，如果深究各个项目，会发现诸如金谷信托，同时作为股东、债权人参与合作项目的开发，因此个别项目的“明股实债”风险依然存在。
上海松江华发海上都荟售楼处电线年以来拿地较为激进，尤其在市场下行的背景下，主动提高溢价率获取地块引发市场关注华发股份拿地聚焦核心城市，共计获取26幅地块，其中上海11幅、收购深圳市宝安区冰雪文旅城项目合作方51%的股权，具体如下:
由融创中国与华发集团共同打造的，建筑面积约131万m²，其中涵盖了约10万m²的超级冰雪世界(意图打造成为全世界最大的室内雪世界文旅项目)、约10万m²的湾区商业旗舰以及德国施柏阁酒店等文旅商综合业态。
2023年1月4日,旗下全资子公司珠海华发房地产开发有限公司以现金方式收购深圳融创文旅产业发展集团有限公司持有的深圳融华置地投资有限公司51%股权(股权收购价款为35.70亿元)及其拥有项目公司的债权及利息(债权收购价款1,190万元)。收购完成后，公司持有项目公司100%股权。深圳冰雪文旅城尚处于前期开发阶段，项目公司2023年仍未开始产生营收，后续还需要较大资金投入根据交易评估文件显示，2020年底深圳冰雪文旅城开始建设的12栋人才住房一一新城华苑，曾经因为疫情停工，停工之前大部分便已封顶，达到预售标准。2023年7月开始销售，但是项目施工进展缓慢，目前供应20套，月均去化仅2套左右，销售较为惨。
上海票据交易所公布《截至2023年10月31日承兑人逾期名单》，珠海华发实业股份有限公司旗下子公司深圳融华置地投资有限公司被公示，累计逾期发生额为1.56亿元。
，属于独资项目，项目预算总投资额100.58亿元，为2023年新开工建设项目，当年投入资金69.68元。2024/4/29二期开盘最新报价38,574～49,252元/㎡，产品类型为别墅、住宅。从首次开盘情况，认购率表现不太理想，远逊于上海其他项目。
2022年7月，经过42轮竞价触及“终止价”进入一次性书面报价阶段，最终华发股份旗下全资子公司上海铧发创盛置业有限公司以44.89亿元的总价竞得该地块，成交楼板价为40,739元/m²，房地联动价为70,620元/m²。项目整体符合预期，目前已经售罄。
静安区中兴社区地块，开发的项目为华发静安华府，具置在新湖青蓝国际的南侧，距3号线米，地块距离外滩直线公里，到陆家嘴直线公里左右，区位价值不言而喻，热门盘预定。2023/7/29开盘当天推出291套，全部认购套数，认购率100%。2023/11/25开盘当天推出227套，认购套数221套、认购率达到97.36%。项目销售成交面积58,169m²，销售均价为11,900万/m²，销售金额达到69.22亿元。整体而言，尽管第二次开盘没有完美实现100%的认购率，但销售无疑较为成功。
青浦区西虹桥龙联路北侧07-02地块，开发的项目为华发·蟠龙四季，项目整体符合预期，目前已经售罄。
青浦区赵巷镇佳环路东侧B2-01地块，开发的项目为青浦华发·虹桥四季，拿地的溢价率为10%，楼板价26,279元/㎡,房地联动价56,000元/㎡。项目仍在销售。
（1）2024年6月初上海开盘预售,首批推出小高层267套,价格在44,956～59,794元/㎡,均价为55,969元/㎡，认购率表现不太理想。（2）2023/09/14第二批，推出396套小高层,价格在42,925～62,382元/㎡,均价为54,850元/㎡。2024/06/18第四批推出小高层132套,价格在51,358～62,440元/㎡,均价为56,352元/㎡。销售价格虽未见下调，但后续去化存在压力。
除跟踪2022年以来拿地项目的销售之外，着重关注百亿级楼盘项目，广州和樾府项目(售罄，总投资额103.19亿元)、深圳文旅冰雪城(总投资额150.02亿元)、武汉华发公园首府(总投资额141.93亿元)、绍兴金融活力城(总投资额127.91亿元)、上海华发海上都荟、南京钟山峰景(总投资额103.84亿元)，不难发现大部分项目的销售去化压力均很大。以南京钟山峰景为例，2020年5月全资子公司南京铧得房地产开发有限公司69.1亿元竞得南京市秦淮区的一宗地块，溢价率为5.82%。华发股份和招商蛇口联合开发、持股票比例分别为55%、45%，2021/1/23首次开盘，认购率表现一般。随着市场景气度下行，成交日渐冷淡，钟山峰景项目最近开盘时间为2022年年中，当日推出166套房源，仅仅售出3套，目前月均去化在12～33套之间，认购几乎为零。
目前为止尚未见华发股份采取降价策略，可能与其希望提高房子科技含量增强价格韧性（与华发合作等），但销售回款前景堪忧。如果采取降价策略，或将主动压缩项目预算进而影响产品质量，容易引发购房者投诉;或将逐步来临盈亏平衡点附近，后续压力加大。
上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：✔✔✔华发股份地产项目划分为三类：独资项目、合资项目、参股项目。其中，合资项目纳入合并报表，合作方的权益反映在合并报表为少数股东权益；参股项目以长期股权投资入账。
根据地产项目实际的运作模式，房企作为股东方履行股东出资义务、向合作的项目投入股权款。项目公司的注册资本金通常不足以覆盖土地款、工程款等运营支出，需要股东以借款或做担保形式提供资金支持，由此形成公司对合营、联营项目公司的财务资助或担保，即各方股东依据项目的开发进度按照持股票比例向项目企业来提供项目开发进度——股东借款。
2020年末～2023年末，华发股份根据项目合作开发协议，依据项目的开发进度按照持股票比例向合营、联营公司可以提供项目开发进度款，金额分别为122.33亿元、139.60亿元、117.75亿元及128.44亿元(2023年具体为124.24亿元、美元6,000万元)。项目产生销售之后，各方股东会从项目提取盈余资金(如果项目需要用款，股东返投盈余资金)，以最大效率地利用资金。分别形成往来科目：
合作方经营往来款是合并范围内合作项目在销售回款或融资上账后，少数股东按持股票比例调用富余资金形成的，在调用时一般会预留项目开发所需的资金，该类往来款会在项目清盘股东分红和收回投资款之时，进行统一结算，结算周期较长(受房地产行业销售与结转的周期性问题)。华发股份的少数股东从项目提取资金规模逐年增加，截至2023年末达到346.45亿元（大部分可能被关联方提取）。
(2)应收联营、合资经营企业往来款:对于联营合资经营企业往来款，系公司作为股东方对联营合营项目的往来资产金额的投入，同时公司作为股东方向联营合营项目还存在履行股东出资义务的股权款投入。
房地产项目销售多为期房产品模式，转化为营业收入需要两至三年左右的结转时间，故销售金额与营业收入存在周期错配，2023年营业收入，更多来自前两年左右——2020年的销售项目结转。提醒注意的是，营业收入为合并范围口径，销售金额为全口径(华发股份操盘的项目口径)，二者的算口径并不一致因此，两者滞后两年左右高度相关，但金额可能有相差较大，前者会远低于后者。
华发股份销售金额爆发式增长，发生在2019年～2020年前，意味着大批项目的结转在2023年左右，当年的营业收入规模可能达到顶峰之后，将停滞甚至掉头向下。
相比营业收入增长较为悲观，华发股份的归母净利润可能将面临更加大的幅度的下滑。上述提及，少数股东投入的项目，在当期尚未获得相应的收益，但进入2023年之后将陆续结转确认收益，意味着项目的所得大部分将归属于少数股东(如果亏损，也将归属于少数股东所有)。
以纳入合并报表的珠海市海川地产有限公司为例，随着房地产项目集中交房结转较多收入，2023年度珠海市海川地产有限公司营业收入和净利润较2022年度增幅较大。结合上文提及关联方增资入股该公司，所以净利润的大部分都被关联方的少数股东拿走。
综上分析，华发股份在手项目的销售去化压力较大， 例如上海的部分项目销售景气度也出现了肉眼可见的下降，全国其他城市的项目销售压力逐渐增加。后续项目结转确认收入，但由于前两三年合作开发的缘故，少数股东或将拿走大部分利润，华发股份将陷入“营收增长停滞、归母净利润亏损”的窘境。另外，尽管2021年“三道红线”突然实现了全部达标，但少数股东权益“虚胖”。
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2023年12月14日：调整普通住房标准，优化差别化住房信贷政策；2024年1月30日：上海外环外（除崇明区域），非沪籍单身连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上，限购1套住房；
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27、期房是如何介定的：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。